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2017-06-23 14:46 作者:小编

定向销售成房地产融资最新手法

开发商圈钱圈向亲朋好友

预售监管、开发贷利率上浮、信托融资难批……多管齐下的银根紧缩政策,令以钱生钱的小型开发商,最终走向了“无米下锅”的窘境。眼见年关逼近,京城个别小地产商为解“钱荒”,转向民间融资,把圈钱之手伸向了亲朋好友。

民间资本成“救命稻草”

陈华曾是某贷款机构的高管,多年在京城的地产圈打滚。楼市蓬勃的顶峰期,他亲眼瞅见一房难求,开发商赚得盆满钵满,以亿元为单位的现金趴在账上。目前的低谷状态,他也是第一次经历:楼盘滞销、开发贷提高、融资不批、房款划拨专用账户……开发商遭遇资金全线紧张,尤其是本地的小型开发商,更是到了“无米下锅”的窘境。

“以前也有小额资金周转不灵的时候,一般也就千来万吧,如果银行拿不到钱,小开发商会向地下钱庄借款,用土地担保抵押,甚至是再抵押,设定月利率,短期借款两到三个月,再靠销售回款偿付。可到了今年,尤其是三季度末开始,地下钱庄也向他们关闭大门了。”陈华介绍,北京地下钱庄的月利率,一般在3%至5%之间,高的也能到7%,预先从本金中扣除利息后,剩下的才是开发商实际能到手的钱。“为了保证借出的钱不会‘肉包子打狗有去无回’,地下钱庄也会设定借款门槛。可现在的持续调控下,楼都卖不动了,何谈快速偿还?开发商得到的自然就两个字:不借。”

银行和地下钱庄都借款无门,工程款结算和过往欠债又迫在眉睫,为了解决“钱荒”,民间资本成了小开发商最后的一根“救命稻草”。

定向销售差价为利

“某某从某处购得房产几套,价格多少,预计于几几年几月,以何价格回购,或者以原价交付。”陈华透露,由于非法集资被禁止,定向销售成为开发商向民间融资的最常用手法。

他以朋友接到的电话为例,向记者讲述了大致过程:在土地开工前,开发商会先打一轮电话,主要是亲朋好友、老业主和资深“资金虫”,确定入资意愿;接着,拿出一点儿“未来房”,按照未来预计售价的70%至80%,签订定向销售协议。这样,房子就成了每股百万元的标的,而20%至30%的差价,就成了好友借款的利息所得。待房子建设到一定工期,申领预售证后,通常也就半年到一年的时间,开发商就会提出还款,而还款方式则由借款人选择:或者由开发商按照100%的价格回购;或者直接改为购房合同,相当于七到八折就获得房屋所有权。

遇到没有购房资格的入资人怎么办?“这也不怕。为了规避限购令的风险,开发商特意和个人约定,完全拥有房屋的处置权,将来可以把房屋转让给拥有购房资格的第三方。”陈华笑了笑,“没有不会算账的生意人,民间资本的利率,怎样都比地下钱庄低出不少。”

警惕“财物两空”

伟业我爱我家集团市场总监徐东华透露,以前无论大小开发商,70%的资金来源都是靠银行贷款,但目前小开发商从银行贷不到款。于是,就有了这种民间签署抵押贷款协议的筹资行为。

徐东华告诉记者,销售协议就像是一张私人间的简单借条,虽有约束力,但从法律上讲并不完全成立。“个人参与到项目开发中,最大的风险就是一旦烂尾或是开发周期长,资金安全不能保证。况且,万一楼市一直低迷,销售不佳,想靠转让房产盈利,会有难度。”